房市的起跌點2014年~2015年???新聞綜合剪報,看看以後會不會實現。


已經實現了
雙北房市大降價

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中南部人口減少有多嚴重?9張圖表帶你從人口了解台灣區域發展問題



第一點:政府開始打房,課房屋稅來彌補稅收的不足。
政院版房地合一稅今(13)日出爐,新版稅率最高提高至45%,免稅門檻由原本財政部規劃的總價新台幣4000萬元以下免稅,改為獲利400萬元以下免稅。東森房屋董事長王應傑對此房地合一稅仍坦言,「看得很悲觀」,「對成交量有幫助、但對房市氣氛沒幫助」,甚至悲觀認為,「房市恐緩跌至少7年」。
王應傑說,新版稅率最高提高至45%太重,這樣以後「不會有投資客了」,至於一般業者看好自住和長期置產族群會逐漸回籠,他則回應,房價若緩跌7年,當然會吸引到一些人進場購買,成交量可提升,不過,對房市氣氛只是雪上加霜。
政大教授張金鶚則認為,新方案趨嚴符合社會期待,不過在公平原則下,應該以所得訂累計稅率,賺越多課越多,但現在的版本是以持有時間設級距,比較無法因應獲利越多課越多的訴求。此法案已於今日2015年6月5日上午通過立法院三讀,明年1月1日開始實施。

第二點:人口將趨於老化與減少
由下兩圖可知,台灣的人口將於2016年開始老化與減少,
人口的減少與老化,與維持於高檔的房價,不就是標準的背離嗎??

國中小教師 未來5年大減1.6萬人

少子化衝擊學校招生,也因減班讓教師缺額更加緊縮。教育部發布最新統計,推估未來5年內,公立國中小教師員額將大減近1萬6千人,流浪教師未來更難考上正式職缺,也將有更多學校逢缺不補、只聘代理代課教師,影響教學品質。

教育部指出,小學已過了少子化衝擊的高峰期,92學年小一還有31萬多人,到102學年只剩19萬多人,預估105學年降到最低點17.5萬多人,到107學年因新生屬龍的效應,回升到21萬多人,之後趨於穩定,每年小一生都維持18萬多人。

教育部推估,國小班級數到107學年,將比102學年減少約7.7%、共4千多班,教師員額也因此減少5千多人,減幅不到6%。相較之下,國中未來面臨的少子化考驗較嚴峻。教育部統計,102學年國一生還有27萬多人,到107學年只剩約20萬人,國中班級數也因此減少5千多班、教師員額減少逾萬人,減幅都超過2成。
尤以上的新聞更可以證實,台灣的人口減少與老化已經是不爭的事實,房價與地價的飆漲,與人口的減少,不正式背離的開始嗎?


第三點:美國結束QE,進入升息循環。
金融市場幾乎一致同意,美國聯邦準備理事會將於今年升息。

考量通膨壓力升溫,央行最快將於年底重啟升息循環,並以半碼幅度試水溫(0.125個百分點),一旦升息1碼(0.25個百分點),有房貸壓力的民眾平均每年利息支出將增加約1.5萬元,養家壓力將更重。

據《自由時報》今報導,行庫主管表示央行以預期未來物價走勢,作為升息與否重要指標,若CPI持續飆高,年底升息風險確實已在醞釀。

而主計總處預估明年經濟成長率可達3.51%,市場對央行升息的預期強烈,在利率調升前,貨幣政策將由「適度寬鬆」往中性邁進,透過公開市場操作來緊縮資金。

據央行統計,自2012年第3季暫緩升息至今3年,房價不斷飆漲,全國購置住宅貸款(房貸)平均每筆金額從2011年第2季550萬元,上揚至今年第1季621萬元,增幅約13%。

今年第1季全國貸款負擔率為31.81%,代表家庭每月可支配所得中,逾3成用來支付房貸,北市更高達61.87%。若央行升息1碼,全國房貸戶平均每年會增加約1.5萬元利息支出。央行總裁彭淮南日前提醒,國內房貸負擔率(房貸支出占家庭所得比率)逾3成,台灣房貸利率浮動,民眾需注意利率調高的風險。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,升息風聲確實會對買氣造成影響,且今年交易量跌幅大,差較去年低1~2成,民眾多持觀望態度,央行升息計劃對無重大建設區域會有明顯清淡影響,但對建設完整的北市則影響小。不過目前尚未確定升息政策,民眾不須太驚慌。

洪佩君也分析因今年提出不少針對房市改革的新政策,衝擊最大的仍是需貸款才能買房的小資族。若年底央行確定升息,恐將破壞口袋不深但想購屋民眾的買房計劃。

第四點:開始有投資客出現拋售新聞

竹南重劃區爆量急售 帥過頭和旗下投資客鬧翻

房地合一稅即將進入最終階段,口袋不夠深的投資客開始緊張了,由於台積電投資計畫喊停,竹南重劃區賣壓湧現,帥過頭旗下的投資客多殺多,雙方鬧翻,有人在臉書大揭弊端,直指帥過頭炒地、炒房搞暗盤。但帥過頭否認,並且對該臉書社團提告。 「張北商」開立公開的臉書社團大爆炒房內幕。(截自臉書社團) 台積電轉往中科設廠,讓竹南重劃區陷入斷頭危機,因而有網友開臉書社團,指控帥過頭的投資團隊在「宰肥羊」,連社團名稱都直接取名叫宗旨更明白表示:「集合跟帥過頭買大埔房屋的客戶,為了捍衛自身權益而團結起來」,「我們拒當肥羊!」 針對此社團,帥過頭表示他也看到了,並大罵「莫須有」,強調「我自己虧錢幫忙賣,絕不會讓學員虧到錢」,而且「台積電並未賣地,汙水處理廠仍在進行施工,未來發展並非全面看壞。」 成立該社團的網友自稱名為「張北商」,除了社團名稱衝著帥過頭而來之外,臉書上的貼文專門揭發竹南重劃區的炒作內幕,所有具有爆炸性的貼文,都是引述「不願具名的網友」來指控帥過頭的團隊,在房產交易上有不公平的行為。對此,帥過頭否認,他說「當然嚴格禁止不公平交易」。針對網友「張北商」的指控,帥過頭表示,可能為同行中傷,已委請律師提告。

原文網址: 竹南重劃區爆量急售 帥過頭和旗下投資客鬧翻 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19869997794.html


房市快被玩死 顏炳立:恐將緩跌10年



















相關關鍵字

 顏炳立 戴德梁行 房屋稅 持有稅 房地合一稅 房價下跌 房價緩跌10年 利率貸款 海外置產

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
素有房地產「犀利釣手」之稱、精準觀測市場風向的戴德梁行總經理顏炳立,面對2015年的房地產市況,不改第1季的預測,認為在房地合一稅凌遲、房屋稅持有成本暴增之下,許多人根本不玩了,將資金大量移出台灣,玩陸股、債券、海外置產,尤其選票取向的稅制政策,重度衝擊了房市,但他說,除非利率上調至4%至5%,逼出囤屋、房價快速修正,否則台灣房地產應該會走向10年緩跌趨勢。
戴德梁行總經理顏炳立認為,錯誤政策不修改,房價將緩跌10年。(好房網News記者陳韋帆攝影)戴德梁行總經理顏炳立預測,蛋黃區的房價將維持堅挺。(好房News記者馮牧群拍攝)
顏炳立說,最近跟許多大老闆交流,大家談的都是陸股、債券,以往商用不動產的重要買家壽險業,也將重心移向海外尋找標的,台灣本島內只剩自用需求。對於整體市場動向,他分析,以往帶動房價的豪宅,將從「黃金行情變成鐵的價格」,商用市場量縮、土地價格已鬆動,房地現在是「水清無魚」,璀璨的市場不再。
他提及房市這隻鳥快被玩死的成因,第1、就是房地合一稅政策凌遲的原因,許多投資買家一聽到賣房要課徵17%交易稅、每年又有最高3.6%房屋稅,「早就跑了!」第2、政策不歡迎資金在台灣,房地產交易量中藏有價格,沒有交易量,市場就冷了,大家把錢都搬到國外;第3、土建融限縮,建商謹慎推案、代銷只敢接餘屋案。
對於未來房價,顏炳立認為,若政府沒有將最後殺手鐧—「調升利率」搬出,房地產不可能崩盤,假若政策持續不願對房地產友善,那麼雖然沒有房價崩跌疑慮,但卻可能出現10年緩跌的狀況。對於區域房市概況,他說,現在市場已經慢慢冷卻,許多買家才回頭發現「怎麼之前買貴了!」顏炳立舉例,大直豪宅已經比不過大安區地段,新北市連板橋都變成蛋白區,台中七期有買家賣了2年的豪宅現在都賣不掉。
顏炳立也私下建議許多建商、屋主,你口袋有多深?夠深再考慮撐不撐得過,不然你一定要降價出售。他說現在市場資金除了轉向海外,就是在等待「跳樓貨」,可惜現在沒有大幅降價的量,因此今年買氣還是呈現萎縮狀態。
對於台灣房市未來走向,顏炳立感嘆,「房地產是小三的命」,建議2016年新的執政者別讓台灣在兩岸關係中也淪為小三地位,兩岸關係將影響房地產未來;過去扁政府時代是「救房、救市、救經濟」,馬政府變成「打房、挫市、毀經濟」,房地產若成了政治、政客的玩物,未來大家也只能出走到其他國家投資了。

第五點:

房市冷 衝擊建築房貸餘額

2015-05-27 00:20:07 經濟日報 記者劉于甄/台北報導

4月年增率分別下滑至6.1%、3.3% 房地合一稅制通過前 可能續走緩
行政院版房地合一實價課稅相關法案本周送立法院,但之前的紛紛擾擾,房市已率先反映,代表房市上下游信心的建築貸款餘額與房貸餘額年增率雙雙下滑。央行官員認為,稅制修訂通過前,不確定因素無法消除,下月年增率可能繼續走緩。
中央銀行昨(26)日公布消費者貸款與建築貸款餘額,4月底房貸餘額年增率降至3.36%,連兩個月下滑,創2013年11月底以來一年六個月新低;建築貸款餘額年增率同步走低至6.16%,連四個月下滑,為去年8月底以來的九個月低點。
餘額累計方面,4月底房貸餘額為5.89兆元,較上月增加132億元,續創歷史高位;反觀建築貸款餘額1.64兆元,較上月底微減1.06億元,意味上游建商受房地合一實價課稅影響,借款速度放緩,觀望氣氛更濃烈。
央行官員表示,4月六都移轉棟數與去年同期相較全面下修,加上房貸與建築貸款餘額走緩,代表房市上下游交易的確受到政府政策打擊,但房價具有僵固性,要鬆動並不容易,需要長一點時間調整。
央行官員認為,房地合一稅影響投資客進場的意願,但是自住需求仍支撐市場交易。以4月青年安心成家承作量來看,4月餘額4,178.86億元,較上月增加43億元,顯示自住客購屋動能延續。
央行官員分析,展望目前房市狀況,觀望氣氛可望延續一陣子。主因除了稅制影響,銀行房市風險控管也更謹慎,如特定地區貸款成數上限控管更嚴格,目前除了政府政策專案,一般銀行平均房貸利率已在2%以上,可有效抑止熱錢炒房。無論供給面或需求面,房市熱度都明顯降溫。

資料來源:中央銀行 經濟日報提供

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銀行放款 審查趨嚴
政府多方打房,房市交易氣氛轉淡,投資人轉向觀望,銀行把關房屋貸款風險更加嚴格,除將平均利率拉高至2%起跳,放款條件審查趨嚴,對借款人收入所得、房屋地點位置審查條件嚴加把關,若財務負擔風險高、房屋地點偏僻,放款成數就會調整。
銀行主管指出,過去高價住宅交易因貸款成數極高,引起社會注目,央行因此釋出一連串房價管控措施,加上金管會要求增提不動產貸款備抵呆帳,以應付房市反轉風險,各家銀行貸款承作態度轉為審慎。
以台銀、土銀、合庫等大型不動產貸款承作銀行而言,經過試算後,房價即使下跌兩成,資本結構仍能應付。
目前豪宅交易冷淡,行庫主管指出,豪宅貸款利率目前約在2.2%到2.4%,與一般自用住宅相去不遠,但若以貸款成數角度來看,平均都在七成以下,成數能到八成的僅限首購族適用。

第六點:房屋交易量大減:
台北市:
新北市:
我們由圖可以發現台北最都市化的兩個地方,早在2013年的第四季就爆出交易大量,隨後每季都衰退,這樣的趨勢讓想投資的朋友一定要十分小心喔!!


第七點:連不動產業者都出來 唉唉叫了!!
記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年6月4日 上午5:50.
....工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田昨(3)日表示,建請央行總裁彭淮南高抬貴手,適度鬆綁房市信用管制措施,因為再不鬆手,房市恐怕會大崩盤!台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘也表示,房市已經被打到趴,央行微調房市管制,是時候了。

業者指出,自從央行2010年6月開出打房第一槍、一直到2014年6月擴大限貸令,納入全國不分區第三戶以上和高級住宅貸款上限為五成、擴大信用管制特定區域到桃園龜山等地之後,已連續四波,自此房市開始慘淡經營。適值央行即將在今天召開理監事會議,希望彭總裁高抬貴手,適度鬆手打房政策。

吳寶田表示,現在房市交易量只剩下2013年的10∼15%,這2個月,很多銷售中個案更是「掛蛋」,主要因為房地合一實價課稅要送立法院審查。此時房市就像前一陣子的水庫一樣、幾乎沒水了,央行這座大水庫再掐住源頭,這麼一來就更枯竭。

吳寶田表示,從2014年6月央行擴大房市信用管制措施之後,投資客戶幾乎絕跡,現在又碰上房地合一實價課稅,自住客開始觀望,交易幾乎停滯。所以,現在是彭總裁適度鬆手的好時機;再不鬆手、房市就會大崩盤。

第八點:房地合一稅2016年實施

立法院今2015年6月5日三讀通過《所得稅法》修正案,房地合一課稅確定明年元旦上路!為避免影響自住房地者,交易400萬元以下免稅;房地合一稅率採差別稅率,最高可課稅45%,防止短期炒房。
 
修正案通過,房地合一稅以持有房地時間的長短採差別稅率,持有一年以下出售課稅稅率45%;持有一年以上二年以下稅率35%;持有超過二年至十年以下為20%;持有逾十年為15%。明年元旦開始實施,現行的奢侈稅也將同步退場。為防止外資炒作,持有一年內買賣課45%,持有超過一年者課35%。
 
修正案也明定,房地合一所課徵稅款,在扣除中央統籌分配款後,應用於住宅政策及長期照顧服務支出。
 
此外,為避免錯殺,因財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素,導致二年內要交易房地者;個人與建商合作「合建分屋」,二年內出售房地者,稅率都採20%,不用課重稅。因繼承或受遺贈取得的房地,原持有時間也可併計,
 
財政部長張盛和日前表示,根據日出條款,明年元旦以後取得房地,或2014年1月2日之後取得、且持有二年內出售房地,才適用新制,目前所有房屋持有者都不受影響;但新制實施後,預計第一年影響8495戶,稅收22億元;第二年影響1萬9000戶,稅收85億元;第五年影響4萬8000萬戶,稅收174億元;第十年影響10萬4000戶,稅收285億元。







忠孝商圈店租 120萬跌到50萬
















忠孝商圈店租 120萬跌到50萬
台北市忠孝東路店面轉租和關店比例升高。圖為四段120號店面高掛招租廣告。(陳信翰攝)
哄抬租金食惡果。北市一級商圈忠孝東路四段近日榮景不再,短短200公尺商圈就有6至7個以上店面空著,最指標的頂好名店城1樓店面,從連鎖女鞋降為短租型廉價小店,月租從120萬元掉到50萬。西區晶華酒店旁名品街更成冷清一條街。欣元商仲總經理焦文華形容:「10年來前所未見」。
頂好名店城一樓店面過去曾租給知名美國女鞋品牌NINE WEST,2個多月前同是美國女鞋的繼租者Steve Madden也搬走,現淪為租給賣10元髮圈、120元短褲短租店面。
市場人士稱,頂好這指標店面過去月租金120萬元,現租給短租業者,只剩50萬元。隔幾間店面也空置很久,原本月租50萬元,現40萬元還招租不到。再往大安路方向前進,也可看到小天王周杰倫的「天台食堂」已搬遷廣告。
欣元商仲總經理焦文華說,東區過去是一店面難求,但國際品牌如Uniqlo往往都要百坪以上店面,東區卻多是20坪以下小店面,只能租本國零售商。但現在負擔不起紛紛求去。
焦文華表示,忠孝商圈出現降租狀況是因東區房租漲太快,尤其ZARA、Uniqlo進駐後,周邊房東姿態變高,使這5年平均店租漲幅達50%以上。
第一太平戴維斯總經理高銘頂說,東區店面多30至50坪,最多100坪,已無數百坪店面,要租給國際品牌有難度,目前忠孝東路四段每坪月租金約1萬多至2萬元。
東區一經營服飾業店家也抱怨,近3、5個月,逛街人潮減少,業績一半不到,再這樣下去真要喝西北風。
不僅如此,晶華酒店旁過去都是國際品牌店面,現紛紛搬遷;如緊鄰晶華的中山北路45巷,原為美系精品COACH店面,及隔壁原為義大利休閒鞋GEOX也搬出;另一側39巷進駐多年的名牌Missoni也已搬走,該區商圈發展也走下坡。(中國時報)

土地標售 脫標率跌破5成

中國時報【呂素麗╱高雄報導】
房地合一通過即將實施,威力立即顯現,高市地政局17日辦理今年第2季開發區土地標售,結果12標13筆土地,只賣出5筆,小面積且地點佳土地較受青睞,脫標率首度跌破5成,只有約42%;專家分析,房地合一後,觀望氣氛濃厚,建商不輕易出手。
地政局表示,這是102年來脫標率最差1次;局長黃進雄說,會朝小面積、價格適當及區位因素,順應市場需求推出標售地,希望順利脫標,增加市庫收入。
地政局這次推出12標13筆土地,標出5標5筆土地,以小面積低總價土地買氣最佳,其中位於左營區至真路1筆50坪土地,因近漢神巨蛋,生活機能優,最為搶手,有14人搶標,最後以每坪70萬元,總價3500萬元售出。
昨天標售出面積最大位於中都重劃區遼寧三街與中華二路口附近的1筆377坪土地,因近中華二路,出入方便,且附近兩公園已開闢完成,區位條件佳,以每坪約65萬9000餘元脫標。
第33期重劃區1筆面對土庫公園土地,每坪脫標價約19萬3仟餘元;另高坪特定區第2期區段徵收區1筆土地,也以每坪約8萬9仟餘元順利脫標。
不過,多筆地點佳大面積土地反而乏人問津,如三民區中都重劃區、十全三路與德旺街交叉處一筆三角窗264坪土地,臨兒童遊戲場,地點好,原本看好,市府訂定底價每坪80萬元卻乏人競標,地政局人員頗感意外。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
自由時報6月20日報導京城建設公司的豪宅建案「京城凱悅」,今年4月成交的12樓一戶住宅,每坪單價29.5萬元,比京城之前售出的高樓層,每坪單價50.9萬元,相差42%,京城建設經理周敬恆昨(22)日表示,該報導因此而下標題「價格腰斬」,已經偏離事實,讓京城公司感到遺憾。
京城建設澄清聲明指出:自由時報於6月20日報導該公司「京城凱悅」個案4月成交一戶單價新台幣29.5萬元,較先前本公司售出之高樓層單價50.9萬,相差42%,因此說明如下:1.目前房地產市場任何建案在訂價上,樓層價差是都會有的訂價策略,就「京城凱悅」來說,因景觀因素高低樓層價差本來就超過40%。2.今年4月成交該戶,據了解為該公司已購客戶再售出之個案,樓層在12樓,就「京城凱悅」34樓建築來說屬低樓層,成交單價尚在合理範圍。3.對於自由時報未就新聞內容平衡報導,即以價格腰斬下標偏離事實,該公司表示遺憾。



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