房市的起跌點2014年~2015年???新聞綜合剪報，看看以後會不會實現。

已經實現了
雙北房市大降價

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中南部人口減少有多嚴重？9張圖表帶你從人口了解台灣區域發展問題

第一點:政府開始打房，課房屋稅來彌補稅收的不足。
政院版房地合一稅今(13)日出爐，新版稅率最高提高至45%，免稅門檻由原本財政部規劃的總價新台幣4000萬元以下免稅，改為獲利400萬元以下免稅。東森房屋董事長王應傑對此房地合一稅仍坦言，「看得很悲觀」，「對成交量有幫助、但對房市氣氛沒幫助」，甚至悲觀認為，「房市恐緩跌至少7年」。

王應傑說，新版稅率最高提高至45%太重，這樣以後「不會有投資客了」，至於一般業者看好自住和長期置產族群會逐漸回籠，他則回應，房價若緩跌7年，當然會吸引到一些人進場購買，成交量可提升，不過，對房市氣氛只是雪上加霜。

政大教授張金鶚則認為，新方案趨嚴符合社會期待，不過在公平原則下，應該以所得訂累計稅率，賺越多課越多，但現在的版本是以持有時間設級距，比較無法因應獲利越多課越多的訴求。此法案已於今日2015年6月5日上午通過立法院三讀，明年1月1日開始實施。

第二點:人口將趨於老化與減少
由下兩圖可知，台灣的人口將於2016年開始老化與減少，
人口的減少與老化，與維持於高檔的房價，不就是標準的背離嗎？？

國中小教師 未來5年大減1.6萬人

少子化衝擊學校招生，也因減班讓教師缺額更加緊縮。教育部發布最新統計，推估未來5年內，公立國中小教師員額將大減近1萬6千人，流浪教師未來更難考上正式職缺，也將有更多學校逢缺不補、只聘代理代課教師，影響教學品質。

教育部指出，小學已過了少子化衝擊的高峰期，92學年小一還有31萬多人，到102學年只剩19萬多人，預估105學年降到最低點17.5萬多人，到107學年因新生屬龍的效應，回升到21萬多人，之後趨於穩定，每年小一生都維持18萬多人。

教育部推估，國小班級數到107學年，將比102學年減少約7.7%、共4千多班，教師員額也因此減少5千多人，減幅不到6%。相較之下，國中未來面臨的少子化考驗較嚴峻。教育部統計，102學年國一生還有27萬多人，到107學年只剩約20萬人，國中班級數也因此減少5千多班、教師員額減少逾萬人，減幅都超過2成。
尤以上的新聞更可以證實，台灣的人口減少與老化已經是不爭的事實，房價與地價的飆漲，與人口的減少，不正式背離的開始嗎？

第三點:美國結束QE，進入升息循環。

金融市場幾乎一致同意，美國聯邦準備理事會將於今年升息。

考量通膨壓力升溫，央行最快將於年底重啟升息循環，並以半碼幅度試水溫(0.125個百分點)，一旦升息1碼(0.25個百分點)，有房貸壓力的民眾平均每年利息支出將增加約1.5萬元，養家壓力將更重。

據《自由時報》今報導，行庫主管表示央行以預期未來物價走勢，作為升息與否重要指標，若ＣＰＩ持續飆高，年底升息風險確實已在醞釀。

而主計總處預估明年經濟成長率可達3.51％，市場對央行升息的預期強烈，在利率調升前，貨幣政策將由「適度寬鬆」往中性邁進，透過公開市場操作來緊縮資金。

據央行統計，自2012年第3季暫緩升息至今3年，房價不斷飆漲，全國購置住宅貸款（房貸）平均每筆金額從2011年第2季550萬元，上揚至今年第1季621萬元，增幅約13％。

今年第1季全國貸款負擔率為31.81％，代表家庭每月可支配所得中，逾3成用來支付房貸，北市更高達61.87%。若央行升息1碼，全國房貸戶平均每年會增加約1.5萬元利息支出。央行總裁彭淮南日前提醒，國內房貸負擔率（房貸支出占家庭所得比率）逾3成，台灣房貸利率浮動，民眾需注意利率調高的風險。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，升息風聲確實會對買氣造成影響，且今年交易量跌幅大，差較去年低1~2成，民眾多持觀望態度，央行升息計劃對無重大建設區域會有明顯清淡影響，但對建設完整的北市則影響小。不過目前尚未確定升息政策，民眾不須太驚慌。

洪佩君也分析因今年提出不少針對房市改革的新政策，衝擊最大的仍是需貸款才能買房的小資族。若年底央行確定升息，恐將破壞口袋不深但想購屋民眾的買房計劃。

第四點：開始有投資客出現拋售新聞

竹南重劃區爆量急售　帥過頭和旗下投資客鬧翻

房地合一稅即將進入最終階段，口袋不夠深的投資客開始緊張了，由於台積電投資計畫喊停，竹南重劃區賣壓湧現，帥過頭旗下的投資客多殺多，雙方鬧翻，有人在臉書大揭弊端，直指帥過頭炒地、炒房搞暗盤。但帥過頭否認，並且對該臉書社團提告。 「張北商」開立公開的臉書社團大爆炒房內幕。（截自臉書社團） 台積電轉往中科設廠，讓竹南重劃區陷入斷頭危機，因而有網友開臉書社團，指控帥過頭的投資團隊在「宰肥羊」，連社團名稱都直接取名叫宗旨更明白表示：「集合跟帥過頭買大埔房屋的客戶，為了捍衛自身權益而團結起來」，「我們拒當肥羊！」 針對此社團，帥過頭表示他也看到了，並大罵「莫須有」，強調「我自己虧錢幫忙賣，絕不會讓學員虧到錢」，而且「台積電並未賣地，汙水處理廠仍在進行施工，未來發展並非全面看壞。」 成立該社團的網友自稱名為「張北商」，除了社團名稱衝著帥過頭而來之外，臉書上的貼文專門揭發竹南重劃區的炒作內幕，所有具有爆炸性的貼文，都是引述「不願具名的網友」來指控帥過頭的團隊，在房產交易上有不公平的行為。對此，帥過頭否認，他說「當然嚴格禁止不公平交易」。針對網友「張北商」的指控，帥過頭表示，可能為同行中傷，已委請律師提告。

原文網址: 竹南重劃區爆量急售　帥過頭和旗下投資客鬧翻 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19869997794.html

房市快被玩死　顏炳立：恐將緩跌10年

相關關鍵字

 顏炳立 戴德梁行 房屋稅 持有稅 房地合一稅 房價下跌 房價緩跌10年 利率貸款 海外置產

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

素有房地產「犀利釣手」之稱、精準觀測市場風向的戴德梁行總經理顏炳立，面對2015年的房地產市況，不改第1季的預測，認為在房地合一稅凌遲、房屋稅持有成本暴增之下，許多人根本不玩了，將資金大量移出台灣，玩陸股、債券、海外置產，尤其選票取向的稅制政策，重度衝擊了房市，但他說，除非利率上調至4％至5％，逼出囤屋、房價快速修正，否則台灣房地產應該會走向10年緩跌趨勢。

戴德梁行總經理顏炳立認為，錯誤政策不修改，房價將緩跌10年。（好房網News記者陳韋帆攝影）

顏炳立說，最近跟許多大老闆交流，大家談的都是陸股、債券，以往商用不動產的重要買家壽險業，也將重心移向海外尋找標的，台灣本島內只剩自用需求。對於整體市場動向，他分析，以往帶動房價的豪宅，將從「黃金行情變成鐵的價格」，商用市場量縮、土地價格已鬆動，房地現在是「水清無魚」，璀璨的市場不再。

他提及房市這隻鳥快被玩死的成因，第1、就是房地合一稅政策凌遲的原因，許多投資買家一聽到賣房要課徵17％交易稅、每年又有最高3.6％房屋稅，「早就跑了！」第2、政策不歡迎資金在台灣，房地產交易量中藏有價格，沒有交易量，市場就冷了，大家把錢都搬到國外；第3、土建融限縮，建商謹慎推案、代銷只敢接餘屋案。

對於未來房價，顏炳立認為，若政府沒有將最後殺手鐧—「調升利率」搬出，房地產不可能崩盤，假若政策持續不願對房地產友善，那麼雖然沒有房價崩跌疑慮，但卻可能出現10年緩跌的狀況。對於區域房市概況，他說，現在市場已經慢慢冷卻，許多買家才回頭發現「怎麼之前買貴了！」顏炳立舉例，大直豪宅已經比不過大安區地段，新北市連板橋都變成蛋白區，台中七期有買家賣了2年的豪宅現在都賣不掉。

顏炳立也私下建議許多建商、屋主，你口袋有多深？夠深再考慮撐不撐得過，不然你一定要降價出售。他說現在市場資金除了轉向海外，就是在等待「跳樓貨」，可惜現在沒有大幅降價的量，因此今年買氣還是呈現萎縮狀態。

對於台灣房市未來走向，顏炳立感嘆，「房地產是小三的命」，建議2016年新的執政者別讓台灣在兩岸關係中也淪為小三地位，兩岸關係將影響房地產未來；過去扁政府時代是「救房、救市、救經濟」，馬政府變成「打房、挫市、毀經濟」，房地產若成了政治、政客的玩物，未來大家也只能出走到其他國家投資了。

第五點:

房市冷 衝擊建築房貸餘額

2015-05-27 00:20:07 經濟日報 記者劉于甄／台北報導

4月年增率分別下滑至6.1%、3.3% 房地合一稅制通過前 可能續走緩

行政院版房地合一實價課稅相關法案本周送立法院，但之前的紛紛擾擾，房市已率先反映，代表房市上下游信心的建築貸款餘額與房貸餘額年增率雙雙下滑。央行官員認為，稅制修訂通過前，不確定因素無法消除，下月年增率可能繼續走緩。

中央銀行昨（26）日公布消費者貸款與建築貸款餘額，4月底房貸餘額年增率降至3.36%，連兩個月下滑，創2013年11月底以來一年六個月新低；建築貸款餘額年增率同步走低至6.16%，連四個月下滑，為去年8月底以來的九個月低點。

餘額累計方面，4月底房貸餘額為5.89兆元，較上月增加132億元，續創歷史高位；反觀建築貸款餘額1.64兆元，較上月底微減1.06億元，意味上游建商受房地合一實價課稅影響，借款速度放緩，觀望氣氛更濃烈。

央行官員表示，4月六都移轉棟數與去年同期相較全面下修，加上房貸與建築貸款餘額走緩，代表房市上下游交易的確受到政府政策打擊，但房價具有僵固性，要鬆動並不容易，需要長一點時間調整。

央行官員認為，房地合一稅影響投資客進場的意願，但是自住需求仍支撐市場交易。以4月青年安心成家承作量來看，4月餘額4,178.86億元，較上月增加43億元，顯示自住客購屋動能延續。

央行官員分析，展望目前房市狀況，觀望氣氛可望延續一陣子。主因除了稅制影響，銀行房市風險控管也更謹慎，如特定地區貸款成數上限控管更嚴格，目前除了政府政策專案，一般銀行平均房貸利率已在2%以上，可有效抑止熱錢炒房。無論供給面或需求面，房市熱度都明顯降溫。

資料來源：中央銀行 經濟日報提供

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銀行放款 審查趨嚴

政府多方打房，房市交易氣氛轉淡，投資人轉向觀望，銀行把關房屋貸款風險更加嚴格，除將平均利率拉高至2%起跳，放款條件審查趨嚴，對借款人收入所得、房屋地點位置審查條件嚴加把關，若財務負擔風險高、房屋地點偏僻，放款成數就會調整。

銀行主管指出，過去高價住宅交易因貸款成數極高，引起社會注目，央行因此釋出一連串房價管控措施，加上金管會要求增提不動產貸款備抵呆帳，以應付房市反轉風險，各家銀行貸款承作態度轉為審慎。

以台銀、土銀、合庫等大型不動產貸款承作銀行而言，經過試算後，房價即使下跌兩成，資本結構仍能應付。

目前豪宅交易冷淡，行庫主管指出，豪宅貸款利率目前約在2.2%到2.4%，與一般自用住宅相去不遠，但若以貸款成數角度來看，平均都在七成以下，成數能到八成的僅限首購族適用。

第六點:房屋交易量大減:
台北市:

新北市:

我們由圖可以發現台北最都市化的兩個地方，早在2013年的第四季就爆出交易大量，隨後每季都衰退，這樣的趨勢讓想投資的朋友一定要十分小心喔！！

第七點:連不動產業者都出來 唉唉叫了!!
記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年6月4日 上午5:50.
....工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田昨（3）日表示，建請央行總裁彭淮南高抬貴手，適度鬆綁房市信用管制措施，因為再不鬆手，房市恐怕會大崩盤！台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘也表示，房市已經被打到趴，央行微調房市管制，是時候了。

業者指出，自從央行2010年6月開出打房第一槍、一直到2014年6月擴大限貸令，納入全國不分區第三戶以上和高級住宅貸款上限為五成、擴大信用管制特定區域到桃園龜山等地之後，已連續四波，自此房市開始慘淡經營。適值央行即將在今天召開理監事會議，希望彭總裁高抬貴手，適度鬆手打房政策。

吳寶田表示，現在房市交易量只剩下2013年的10∼15％，這2個月，很多銷售中個案更是「掛蛋」，主要因為房地合一實價課稅要送立法院審查。此時房市就像前一陣子的水庫一樣、幾乎沒水了，央行這座大水庫再掐住源頭，這麼一來就更枯竭。

吳寶田表示，從2014年6月央行擴大房市信用管制措施之後，投資客戶幾乎絕跡，現在又碰上房地合一實價課稅，自住客開始觀望，交易幾乎停滯。所以，現在是彭總裁適度鬆手的好時機；再不鬆手、房市就會大崩盤。

第八點:房地合一稅2016年實施

立法院今2015年6月5日三讀通過《所得稅法》修正案，房地合一課稅確定明年元旦上路！為避免影響自住房地者，交易400萬元以下免稅；房地合一稅率採差別稅率，最高可課稅45%，防止短期炒房。
 
修正案通過，房地合一稅以持有房地時間的長短採差別稅率，持有一年以下出售課稅稅率45%；持有一年以上二年以下稅率35%；持有超過二年至十年以下為20%；持有逾十年為15%。明年元旦開始實施，現行的奢侈稅也將同步退場。為防止外資炒作，持有一年內買賣課45%，持有超過一年者課35%。
 
修正案也明定，房地合一所課徵稅款，在扣除中央統籌分配款後，應用於住宅政策及長期照顧服務支出。
 
此外，為避免錯殺，因財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，導致二年內要交易房地者；個人與建商合作「合建分屋」，二年內出售房地者，稅率都採20%，不用課重稅。因繼承或受遺贈取得的房地，原持有時間也可併計，
 
財政部長張盛和日前表示，根據日出條款，明年元旦以後取得房地，或2014年1月2日之後取得、且持有二年內出售房地，才適用新制，目前所有房屋持有者都不受影響；但新制實施後，預計第一年影響8495戶，稅收22億元；第二年影響1萬9000戶，稅收85億元；第五年影響4萬8000萬戶，稅收174億元；第十年影響10萬4000戶，稅收285億元。

忠孝商圈店租 120萬跌到50萬

2015年06月14日 04:10

陳宥臻／台北報導

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台北市忠孝東路店面轉租和關店比例升高。圖為四段120號店面高掛招租廣告。（陳信翰攝）

哄抬租金食惡果。北市一級商圈忠孝東路四段近日榮景不再，短短200公尺商圈就有6至7個以上店面空著，最指標的頂好名店城1樓店面，從連鎖女鞋降為短租型廉價小店，月租從120萬元掉到50萬。西區晶華酒店旁名品街更成冷清一條街。欣元商仲總經理焦文華形容：「10年來前所未見」。

西門町翻身 店租追上忠孝商圈

頂好名店城一樓店面過去曾租給知名美國女鞋品牌NINE WEST，2個多月前同是美國女鞋的繼租者Steve Madden也搬走，現淪為租給賣10元髮圈、120元短褲短租店面。

市場人士稱，頂好這指標店面過去月租金120萬元，現租給短租業者，只剩50萬元。隔幾間店面也空置很久，原本月租50萬元，現40萬元還招租不到。再往大安路方向前進，也可看到小天王周杰倫的「天台食堂」已搬遷廣告。

欣元商仲總經理焦文華說，東區過去是一店面難求，但國際品牌如Uniqlo往往都要百坪以上店面，東區卻多是20坪以下小店面，只能租本國零售商。但現在負擔不起紛紛求去。

焦文華表示，忠孝商圈出現降租狀況是因東區房租漲太快，尤其ZARA、Uniqlo進駐後，周邊房東姿態變高，使這5年平均店租漲幅達50％以上。

第一太平戴維斯總經理高銘頂說，東區店面多30至50坪，最多100坪，已無數百坪店面，要租給國際品牌有難度，目前忠孝東路四段每坪月租金約1萬多至2萬元。

東區一經營服飾業店家也抱怨，近3、5個月，逛街人潮減少，業績一半不到，再這樣下去真要喝西北風。

不僅如此，晶華酒店旁過去都是國際品牌店面，現紛紛搬遷；如緊鄰晶華的中山北路45巷，原為美系精品COACH店面，及隔壁原為義大利休閒鞋GEOX也搬出；另一側39巷進駐多年的名牌Missoni也已搬走，該區商圈發展也走下坡。(中國時報)

土地標售 脫標率跌破5成

作者： 呂素麗╱高雄報導 | 中時電子報 – 2015年6月18日 上午5:50

中國時報【呂素麗╱高雄報導】

房地合一通過即將實施，威力立即顯現，高市地政局17日辦理今年第2季開發區土地標售，結果12標13筆土地，只賣出5筆，小面積且地點佳土地較受青睞，脫標率首度跌破5成，只有約42％；專家分析，房地合一後，觀望氣氛濃厚，建商不輕易出手。

地政局表示，這是102年來脫標率最差1次；局長黃進雄說，會朝小面積、價格適當及區位因素，順應市場需求推出標售地，希望順利脫標，增加市庫收入。

地政局這次推出12標13筆土地，標出5標5筆土地，以小面積低總價土地買氣最佳，其中位於左營區至真路1筆50坪土地，因近漢神巨蛋，生活機能優，最為搶手，有14人搶標，最後以每坪70萬元，總價3500萬元售出。

昨天標售出面積最大位於中都重劃區遼寧三街與中華二路口附近的1筆377坪土地，因近中華二路，出入方便，且附近兩公園已開闢完成，區位條件佳，以每坪約65萬9000餘元脫標。

第33期重劃區1筆面對土庫公園土地，每坪脫標價約19萬3仟餘元；另高坪特定區第2期區段徵收區1筆土地，也以每坪約8萬9仟餘元順利脫標。

不過，多筆地點佳大面積土地反而乏人問津，如三民區中都重劃區、十全三路與德旺街交叉處一筆三角窗264坪土地，臨兒童遊戲場，地點好，原本看好，市府訂定底價每坪80萬元卻乏人競標，地政局人員頗感意外。

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
自由時報6月20日報導京城建設公司的豪宅建案「京城凱悅」，今年4月成交的12樓一戶住宅，每坪單價29.5萬元，比京城之前售出的高樓層，每坪單價50.9萬元，相差42％，京城建設經理周敬恆昨（22）日表示，該報導因此而下標題「價格腰斬」，已經偏離事實，讓京城公司感到遺憾。
京城建設澄清聲明指出：自由時報於6月20日報導該公司「京城凱悅」個案4月成交一戶單價新台幣29.5萬元，較先前本公司售出之高樓層單價50.9萬，相差42％，因此說明如下：1.目前房地產市場任何建案在訂價上，樓層價差是都會有的訂價策略，就「京城凱悅」來說，因景觀因素高低樓層價差本來就超過40％。2.今年4月成交該戶，據了解為該公司已購客戶再售出之個案，樓層在12樓，就「京城凱悅」34樓建築來說屬低樓層，成交單價尚在合理範圍。3.對於自由時報未就新聞內容平衡報導，即以價格腰斬下標偏離事實，該公司表示遺憾。